万科销售突破6000亿绿色信用指数为何只

2019-07-30 14:29:05 来源: 晋城信息港

一边是销售金额突破6000亿元,一边是房屋质量问题、工地安全事故频出。2018年万科()风波不断。

2018年以来,国内多家大型房企陆续更名,“去地产化”实际上是房企顺应行业发展变局,升级企业发展战略。2018年6月,万科在股东大会上提出“去地产化”,把“地产”从各地子公司的名称中删去,表示更名是为了扩大经营范围,重点发展房地产以外业务。

在9月底的例会上,提出“活下去”的口号,强调忧患意识。万科董事长郁亮指出“转折点实实在在到来了”。这一系列操作让人不禁猜测万科已经真的遭遇瓶颈开始重心转移,事实真的是这样吗?

2019年1月,万科公布业绩显示,万科在2018年实现销售面积4037.7万平方米,同比增长12.3%;实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%。在提出“活下去”3个月后,万科交出了一份不错的答卷。

只不过,在万科6000亿销售成绩的背后,接踵而至的工程事故以及房屋质量问题引发了市场对万科的质疑。

2018年12月29日,万科企业和金地集团联合开发的七宝生态园项目发生基坑坍塌事故,后经确认3名建筑工人被压全部死亡。而在此前,11月12日万科在中山古镇的项目万科城工程发生地下室顶板局部坍塌事故,并无人员伤亡;12月1日,贵州省贵阳市观山湖区贵阳万科理想城项目发生其他类型事故,1人死亡。除此之外,2019年1月,杭州万科旗下多个楼盘又爆发业主维权事件,原因普遍都与装修减配、工程质量问题有关。

接二连三的工程事故以及房屋质量瑕疵已经掩盖了万科在2018年取得的成绩。很多人更关心万科“怎么了”?

不仅如此,在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,万科以69.91的综合得分,仅位列第10位。此前几年,作为行业标杆的万科,绿色地产排名一直位列行业。

毛利率回升,创五年新高

万科更名的原因主要是多元化、业务扩张、战略调整等。其多元化业务分别有物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储、教育及养老等。

但从半年报中的营业收入细分中可以发现,房地产业务收入在总营业收入中占比仍高达95%。并且除房地产业务以外,物业服务和其他业务的营业利润率都同比出现了下降情况。

可见,这与万科所说的重点发展房地产以外的业务并不符合,实际上,万科的非房地产业务规模有限并且相当薄弱,与主营业务相差甚远,想要短时间内支撑起公司的发展还为时尚早。

2019年1月4日,万科发布公告表示, 2018年全年万科共计实现合同销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%,实现合同销售面积4037.7万平方米,同比增长12.3%。

虽然,万科的销售增长速度不高,但其2018年毛利率却是近几年。2014年,受市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升的影响,万科的毛利率连续三年低于30%,2015年达到近五年的值29.35%。

随着市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算,2017年万科的盈利能力得到了大幅回升,同比增长5个百分点,达34.1%

万科销售突破6000亿绿色信用指数为何只

。2018年,万科的毛利率继续攀升,截至上半年公司毛利率达到34.44%,较2017年同期32.65%增长5.5%,略高于行业中位数32.52%。

加速扩张,去化压力下降

万科坚持面向普通人的产品定位,贯彻积极销售策略,近年来去化压力逐渐降低。

万科近五年的“存货/平均预收账款”指标由2013年的2.31降至2018年中期的1.39,低于行业1/4分位数1.88,位于行业前列,存货的去化压力较小。

在经历了漫长的“万宝之争”以后,万科也从房企的宝座退位。万科曾公开表示“不在乎规模”,2018年又提出“去地产化”,然而万科今年在土地获取方面的做法却和先前的说法背道而驰。

2018年上半年,万科获取新项目117 个,总规划建筑面积2049.1 万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额约578.2 亿元,其中90.8%的新增项目为合作项目,较2017年72.3%的合作项目占比有所增加。

2018年下半年,万科在土地市场开始展现出加速补仓的趋势,尤其是进入第三季度,万科展现出了迅猛的拿地节奏。第三季度万科累计新增177 个项目,总建筑面积约3582.5万平方米,较2017年同期143个项目增加34个,总建筑面积同比上升9%。

万科除了通过招拍挂和收并购补充土地资源,还在8月参与了昆明金刀营旧改项目、北京冬奥会延庆赛区PPP项目,9月份获得江门蓬江里村旧村改造项目。刚刚进入10月份,再次以32.34亿元的价格接盘华夏幸福环京10宗地块,并取得这10宗地块住宅项目的话语权。

万科的疯狂拿地行为似乎也不无道理。2017年万科新增土地储备面积为0.46亿平方米,而排名相近的恒大新增土地储备为1.26亿平方米,碧桂园新增土地储备也有1.01亿平方米。在衡量企业实力的土地储备上,万科在2017年相对落后。

逆趋势加杠杆,偿债能力变弱

万科如果想重回顶峰,加速扩张就是直接的方法。但是扩张的同时,杠杆水平也在发生变化。

就在国家在严控房地产行业、融资环境恶化的背景下,各家房企都在进行去杠杆,而万科则逆趋势进行加杠杆。

自2014年起,万科扣除预收账款之后的资产负债率呈现逐年上升趋势,其中2018年上半年万科的长期借款达到1283亿元,相比2017年同期657亿元,增长95%;应付债券376亿元,同比增长61%。

2018年上半年万科调整后的资产负债率为75.23%,净负债率为30.79%,分别同比增加4.8%和57%。其中,资产负债率高于行业中位数74.35%,净负债率则低于行业1/4分位数57.69%。

万科的加杠杆行为直接导致了财务费用的增加,2018年上半年万科的财务费用23.3亿元,较去年同期的7.2亿元增加223.6%。公司期间费用率也随之由2017年的7.77%上升1.2个百分点达到2018年上半年的8.95%。

另外,由于新增债务多为长期借款及应付债券,对流动负债的影响不大,所以万科2018年上半年的速动比率为1.11,较上年同期0.99增加12.1%,超过行业中位数0.99。短期偿债能力受到的影响不大。

但值得注意的是,万科2018年上半年经营活动产生的现金流量近年来首次出现负值。截至2018年三季度末,经营活动产生的现金流为-214.8亿元。万科上半年的现金比率为0.33,不及行业中位数0.36。

标准排名采用“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”这一指标来衡量企业的长期偿债能力。

随着债务的不断增加,万科近几年的长期偿债能力一直呈现下降趋势。2018年上半年“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标数值为0.28,较去年同期的0.34下降17.6%,不及行业1/4分位数0.5。表明万科的长期偿债能力较弱。

积极推进绿色建筑发展

万科是中国住宅产业化的积极推动者,引领行业绿色节能建筑的技术研发、标准制定和推广。

自 2004 年开始标准化、工业化和产业化研究以来,万科在住宅产业化的道路上坚定前行了13 年,逐渐摸索出一条解决市场需求、符合行业发展、具备行业性的建筑产业化之路。

在国家提倡节能降耗、推进生态文明建设的大背景下,推进绿色建筑已成为建筑界不可回避的使命。绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内,限度地节约资源,保护环境和减少污染,为人们提供健康、适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑。万科积极推进绿色建筑发展,严格把控建筑从设计到运营全生命周期的环保管理,限度地节约资源、保护环境和减少污染。

同时,万科高度重视绿色技术的研发和创新,不仅通过环保实践驱动地产行业的绿色发展,更期望以创新理念和革新技术突破推动人居、生活、环境的可持续发展。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,万科以69.91的综合得分,仅位列第10位。

去地产化对房企而言,是从开发商向综合投资服务商的重要切换。万科董事会主席郁亮明确指出,行业转折到来,万科要聚焦回款,如果6300 亿回款目标没有达成,所有的业务都可以停。这表示万科的多元化有可能会放慢。同时,对于急于扩张而导致杠杆水平以及偿债能力的恶化,也应该给与相应的重视。

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